沈阳市住宅物业管理规定征求意见稿

意见  编辑:陆玉梅   2017-05-12 11:53:50

第一章 总则

第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本规定。

第二条 在本市行政区域内从事住宅物业管理活动,适用本规定。

第三条 本规定所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称业主,是指房屋的所有权人。

本规定所称物业使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本规定所称物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

第四条 市房产局是本市物业管理的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区、县(市)房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)对本辖区内物业管理活动实施监督管理;会同区、县(市)房产行政主管部门指导监督本辖区内业主大会的成立及其日常工作;协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。

市、区、县(市)人民政府有关部门应当按职责分工履行物业管理监管责任,为物业管理创造良好的环境。

第二章 业主大会和业主委员会

第五条 建设单位应当在办理《商品房预售许可证》之前或现房销售之前,向区、县(市)房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县(市)房产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。

分期建设的住宅区,其配套设施设备为共用的,应当划分为一个物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县(市)房产行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)进行划分。

第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。同一物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的,应当由社区委员会组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备及组建工作。

同一个物业管理区域分期开发建设的住宅区,首期建设的物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,组建业主大会,成立业主委员会,并根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。

第七条 本规定施行前成立的业主委员会、物业管理委员会任期届满后,应当按照本规定及有关规定组建业主大会,成立业主委员会。

第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的住宅套数计算,每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数,按其拥有的物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票;超过100平方米的,每超过100平方米计一票,超过部分不足100平方米的不计票。

单个业主在业主大会会议上所持的投票权,不得超过全部投票权的30%,剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定,需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年,可连选连任。任职期间发生变动,应及时进行补选。

业主委员会委员必须履行业主义务,公正廉洁。

第十一条 业主大会筹备组召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区委员会。

第十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区委员会协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

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