沈阳市住宅物业管理规定征求意见稿(2)

意见  编辑:陆玉梅   2017-05-12 11:53:50

业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责,支持社区委员会工作,并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出决定,应当告知社区委员会,并认真听取社区委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第十四条 物业管理企业应当取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后,向市、县(市)房产行政主管部门提出核定物业资质申请。房产行政主管部门对申请条件进行审查。符合条件的,按照有关规定核发资质证书。

第十五条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订《前期物业服务合同》,由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。

第十六条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅建筑面积少于2万平方米的,经区、县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十七条 物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的,由建设单位负责,并由交接双方书面认定。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第十八条 办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第十九条 建设单位在新建物业验收合格后,应当向业主委员会移交竣工验收资料;尚未成立业主委员会的,向物业管理企业移交资料。

第二十条 物业管理企业承接物业时,发现物业未经过验收或验收不合格的,不得承接。

第二十一条 建设单位应当在销售物业之前,制定《业主临时公约》,并在与买受人签订《商品房买卖合同》时,向买受人明示,并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十二条 建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的

内容。前期物业管理服务合同由建设单位提供。

第二十三条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房,但不得低于150平方米。

物业管理用房包括:物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。其中,物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋,具备水、电、供热等条件。

任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的,应当经业主大会同意,并依法办理相关手续。

第二十四条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位、物业管理企业不得擅自处分。

第二十五条 已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题,由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现后,应当及时向相关行政主管部门报告。

第二十六条 物业管理企业应当向物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门报送物业管理企业情况、物业服务合同、所承接物业情况、服务内容、收费标准等资料。

第四章 物业管理服务

第二十七条 业主大会可以通过招投标的方式或采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。

签订物业服务合同可以参照建设部示范文本,约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。

第二十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。前期物业管理阶段,由建设单位和受聘的物业管理企业参照物价行政主管部门制定的政府指导价,协商议定收费标准;业主大会成立后,由业主委员会和物业管理企业协商议定收费标准。物业管理企业应当将议定的价格报物价行政主管部门备案。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其服务标准。

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