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买一套二手房究竟要缴纳哪些税费

2017-07-31 注册税务师

  对于大部分人来说,买房是大事。特别是在北上广深等一线城市,一套房子背负几辈人的积蓄和希望。但买房并非只是交房款这么简单,买房是个精细活,特别是买二手房,除前期要研究楼市政策、楼盘位置、周边基础设施外,还要跟各种税费打交道。提前弄明白这些税费能为你省下不少钱。下面是yjbys小编为大家带来的关于买一套二手房究竟要缴纳哪些税费的知识,欢迎阅读。

  1.增税及附加税

  房子不满两年,普通住宅和非普通住宅都要缴增值税。

  房子满两年,普通住宅免征,非普通住宅采用差额征收增值税。

  需要注意的是,缴纳营业税就必须缴纳城建税、教育附加、地方教育费附加等各种附加税,所有营业税及附加税加起来约为5.6%了。

  举个例子,在北京买一套80平米、房产证未满2年的二手商品房,网签价300万,原值100万。则需缴纳契税300万×1%=3万;个人所得税(300万-100万)×20%=40万;营业税及附加税300万/(1+5.6%)×5.6%=15.9万;这么算下来,要买下这套房子,除了房款外,还要交58.9万的税费。

  附加税=增值税×0.11(或0.13)<镇区0.11,街道办0.13>

  现在,小白有必要和大家解释一下什么是核定价、网签价和核定价。

  一般而言,我们买二手房,都会与房东签订合同。许多买房人为了少交税,同卖方人签了一套300万(合同价),但是在房管局系统的网上进行公示和签合同,“网签价”却显示成交价格为100万。这样,房管局的系统自然就会提示价格过低,因为这套房子区域最低过户指导价为200万(核定价)。

  那什么是“差额”呢?

  差额=核定价—原购买价—交易中的税金—合理费用

  “差额”是税务局计税的一种方式,而且这种方式计税比较优惠。不过,前提是卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。

  普通住宅的界定(必须3个条件同时满足,否则为非普通住宅)

  1、住宅的建筑容积在1.0(含1.0)以上

  2、单套建筑面积在140平方(含140平方)以下

  3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住宅平均交易价格1.2倍以下。

  2.契税

  契税是由买家承担,并在过户当天交给房管局。

  网签价高于核定价,契税按照网签价计算;网签价低于核定价,按照核定价计算。

  需要注意的是,首套和多套房的界定是以家庭为单位,婚前夫妻任何一方买过房子,结婚后想再买房都要算二套。

  小白可以告诉大家的是核定价因城市,因区块,因时间变动,大家若想将自己的网签价压下来,又不触及红线,那么自己可以试着去“打听”一下你心仪的那套房子的核定价。

  3.个人所得税

  买二手房,若房子是房产证出证满5年时间,且是卖家的唯一住房(满五唯一),免征个人所得税。

  所以满五唯一住房一直是房东和中介大力宣传的热点。不过,其中的税收优惠可能无形中加到房价上,使得这类房子比较贵。

  如果不是(满五唯一)住房,就要交个人所得税。

  第一种:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。(网签价低于核定价,使用核定价)

  第二种:差额×20%。(卖家必须提供完整、准确的房屋购买原值凭证)

  需要注意的是未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关对其实行核定征税,在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。

  4.中介费用

  链家、中原、我爱我家基本维持在2%的中介费,一套500万的房子,中介费就要10万。这个可以谈,淡旺季,不同地区,不同人,都有些许差别。爱屋吉屋、房天下维持在1.5%-1.6%,房多多的中介费2999+0.8%。

  当然,我们也可以甩开中介,自己单干。自己直接联系卖家,双方自由成交,没有中介的事。不过,这种情况,风险比较高,小白并不建议各位采用。

  5.其他费用

  合同公证费:200-400元。

  评估费:房屋贷款需要,几百到几千,可以协商。

  贷款抵押登记费:商业以及组合贷款200元一套,公积金贷款100元一套。

  权属登记费:80元/本

  大家可以看到,其他费用占比都不高,可以省钱的地方不多。

  对于房产税,由于现处试点阶段,没有全国展开,预期变动非常大。因此,小白没有过多的着墨。目前试点的城市,对于首套住房都免征房产税。

  小白将二手房涉及的四大头税费以及其他费用讲解后,大家应该能通过上面的计算公式自行计算自己心仪二手房的税费,心里有了底。若真心出手买二手房,也能与中介、房东的周旋中占得主动。


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