发布文章

个人二手房买卖改征增值税该缴多少

2017-07-31 注册税务师

  “营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。减轻企业负担,是2016年经济工作中的重要任务,“营改增”是其中的一项政策。3月13日,国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。下面是yjbys小编为大家带来的关于个人二手房买卖改征增值税该缴多少的知识,欢迎阅读。

  个人二手房交易产生什么影响呢?

  营业税下,个人二手房买卖需缴纳5%的营业税,符合一定条件的住房买卖可免征营业税。

  出于稳定房地产市场考虑,去年3月份,营业税免征条件有所放松,从原来的“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面,今年2月份,营业税政策进一步放松,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售的,均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

  这个环节的营业税改成增值税后,由于具体政策尚未出台,税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”,可能适用6%、11%的税率,部分可能适用3%的征收率。

  北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示,预计“营改增”后,个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策,每年都会对行业数据进行采样、测算,政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

  上述负责人进一步表示,税制改革政策设计时,是要保证平稳过渡。原来营业税是5%,改成增值税后,要么通过核定征收的办法,确定征收率,这并不是常规增值税的办法,后续再慢慢调整到常规增值税征收办法;要么通过配套其他政策的调整,保证整体税负不会有太大变化。

  他还表示,“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。

  上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示,“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。

  胡怡建表示,个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

  多位业内人士对21世纪经济报道记者表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

  比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。

  在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

  不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。

  王军表示,税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言,原则上延续原有优惠政策的同时,针对不同行业情况和特点,分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。王军还直言,“前几天还和财政部部长楼继伟商量,打算再建议给一个行业新增一项过渡政策,以更好确保该行业税负只减不增。”

  但上述表态仅涉及保障行业层面税负只减不增,但具体到个人,营改增会对个人二手房交易产生什么影响,在具体政策尚未出台的情况下,尚难下结论。

  案例:如何缴纳增值税

  假设某套住房房主购入时是100万,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,他需要承担10万营业税(200万乘以5%)。

  在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为5%,需缴纳增值税5万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

  不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。

  二手房交易目前要交哪些税费?

  (一)契税

  1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

  2、新政下的'契税(北上广深除外):

  普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;

  140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%

  (二)城市维护建设税

  营业税的7%。

  (三)教育费附加

  营业税的3%。

  (四)个人所得税

  1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

  2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

  3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

  (五)交易手续费

  3元/平方米×建筑面积

  (六)印花税

  房屋成交总额×0.05%

  (七)营业税

  2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

  (八)土地增值税

  普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

  (九)房屋所有权登记费

  80元,共有权证:20元

  (十)买卖合同公证费

  买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

  (十一)过户费用

  1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

  2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

  3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

  4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

  5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

  6、房屋所有权登记费:80元。

  7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳


【个人二手房买卖改征增值税该缴多少】相关文章:

1.营业税改征增值税试点过渡政策的规定「全文」

2.5月买卖二手房要缴增值税

3.餐饮企业如何缴纳增值税

4.预缴增值税应作计提的会计处理

5.交增值税按什么缴纳

6.补缴的增值税的怎么做账

7.股息红利缴纳多少个人所得税

8.固定资产清理增值税怎么缴纳

上一篇:买一套二手房究竟要缴纳哪些税费 下一篇:为什么要交车船税