房地产企业税收延伸审计的重点和方法

2017-07-20 评估审计

  随着房地产经济飞速发展,房地产行业逐步成为地方税收收入的新的增长点。但是房地产行业发展与其税收增长极不相称,部分房地产企业偷逃税费是造成这一问题的根本原因。由此,房地产企业也成为地方审计机关每年税收征管审计重点。

  一、房地产企业偷逃税费形式

  (一)隐瞒收入,偷逃税费。一是将预收售房款、定金、押金、保证金等不按时入账或长期挂往来。二是将代收代付或者代垫的各种开户费、手续费、管理费等不按价外费用并入。三是将出租房屋、车位、商铺等租赁收入,土地使用权转让收入不按时入账或长期挂往来。四是按揭销售,收到银行拨付按揭贷款的购房款后,不全部或不及时入账,或者假计 “短期借款”入账。五是签订大小合同、开具“大头小尾”票据或者部分售房款、车位款、装修款等不开发票,达到应税收入不入账或者少入账。六是与外单位合作建房,以房换地往往不记收入,拆迁安置房“拆一还一”面积往往不确认应税收入。

  (二)将开发产品用于偿债、投资、捐赠、自用、分配利润、职工福利等,不作视同销售账务处理,或已视同销售但销售价格明显偏低,计税时未按开发产品同期销售价格进行纳税调整。

  (三)推迟结转营业收入,延时纳税。主要表现已完工开发产品,以工程未办理竣工决算,无法结转完工产品开发成本为由,将售房款长期挂预收账款或其他往来账户,不按时结转经营收入,以便延迟缴纳企业所得税。

  (四)虚增成本。一是用家发票、白条或不符合规定的收据列支成本。二是虚开建安发票,增加建安成本。现行建筑安装企业的建安发票,主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或征收部门都能开到,这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产企业用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。

  (五)不同项目间成本混转调减利润,偷逃税款。某些房地产企业往往同时开发好几个项目,有的处于预售阶段,有的项目已基本结束。多个房地产项目同时进行,应分项目核算成本。某些房地产企业往往故意将几个开发项目的.成本混在一起,结转成本时,不是按权责发生制及配比原则进行,而是在各项目间“随意”调整,以达到明亏暗赢的目的。

  (六)利用“预提费用”账户,虚增成本、调整利润。一些房地产企业钻政策的空子,通过“预提费用”或者其他应付款等往来账户提取的公共设施配套费等预提费用,往往提的多,实际列的少,年末留有较大余额,所得税汇算清缴也不做纳税调整。

  (七)利用借款利息偷逃税款。根据税法规定,开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。有些房地产开发企业往往将发生的利息全额进入开发成本,且有些借款利率还大大超过同期银行贷款利率水平。

  (八)利用关联企业偷逃税款。房地产开发企业将建安工程、销售业务、所有价外费用等交给其控股或全资的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司等承建、销售或代收。通过与这些关联企业订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到偷逃税款的目的。

  (九)未按标准列支费用。部分房地产企业将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支,或者对税前准予扣除的业务招待费、广告费、折旧等项目超标准列支,达到调减利润、偷逃税款的目的。

  (十)自用房产开发成本直接转增经营成本。一是有些房地产企业自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本。少结转自用房产成本。有些房地产企业对自用房,仅分摊前期工程费、基础设施费等费用,而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊,加大经营成本,减少利润,从而达到少缴企业所得税的目的。

  (十一)完工项目长期不进行税款清算。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形,《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件,但大部分房地产开发企业利用种种手段钻政策的“空子”,迟迟不进行决算,或即使达到清算条件,也不按照规定主动要求办理申报清算企业所得税和土地增值税。

  二、房地产企业税收延伸审计方法

  (一)搞好数据分析,选准延伸对象,保证精准发力

  1、搜集、拷贝纳税数据要全面、完整。目前,地税部门使用数据大集中系统是一个税收征管的综合管理平台,它内部有许多功能和接口,各部分数据间、内部各管理平台间数据都有联系或者牵制关系,且税收征管数据已经实现全省数据大集中。由于各地市税收征管数据量太大,审计人员往往并不要求税务部门提供税收征管系统所有的数据,只注重搜集、拷贝征管对象纳税信息数据,而忽视索要纳税对象经营收入、税票领购、滞纳金管理等其他日常监管信息数据。如目前,大部分地市已将房地产企业开发项目位置、开发数量、占地面积、工程建设进度以及为施工企业代开施工费发票、网上开具房产预售发票等数据全部纳入大集中系统管理。由此,拷贝完整的数据便于了解延伸对象的全貌,利用系统内各部分数据间自身比对关系,分析纳税信息数据是否合理,是否有异常,从而及早发现审计疑点。

  2、做好对纳税数据的纵向和横向分析。主要包括对房地产行业和单个房地产企业纳税数据的纵向、横向分析。一是可分税种对近三年房地产行业各税种增长情况进行分析,筛选出变化异常的税种,然后根据税收政策的变化情况初步分析原因,发现疑点税种。其次,对疑点税种按照纳税额大小筛选出前50名纳税企业,对其近三年纳税情况进行纵向、横向分析,删选出重点关注房地产企业。

  3、做好不同部门间数据比对分析。房地产企业特殊商品开发销售模式,需要接受相关部门的监督检查,在房地产开发不同阶段的数据在不同监管部门都有备案。如可以从国土部门取得征地信息数据,从房产管理部门取得房产销售数据,从规划部门取得开发建设面积数据等。审计人员可以到上述部门取得相关信息数据,通过对上述相关部门数据分析以及与地税部门纳税数据比对分析,对调整或补充审计疑点,对初步筛选的重点关注企业进行再分析,缩小延伸范围,提高选择延伸对象的准确性。

  4、解剖麻雀,以点带面,提高审计效率。选好审计延伸对象后,也不易全面铺开。可通过对从税务、国土、房管等部门取得数据的详细分析比对,从确定重点延伸企业中选择一个疑点相对较大的企业进行全面审计,详细解剖企业税款征缴情况。通过解剖麻雀形式,查出问题,探索方法。然后再面上铺开。

  (二)突出审计重点,实现审计成果最大化

  1、重点关注账面反映企业收入是否真实。

  随着近年来政府监管的不断强化,房地产企业账面偷漏税款及欠税情况越来越少,单纯检查财务数据很难发现问题,必须通过企业财务数据与业务数据比对分析,方能全面核实企业销售数量、收入是否全部入账核算,是否全部依法纳税。重点将从住建部门、规划部门、房管部门取得楼盘开工、竣工、销售数据与企业销售部门、财务部门提供楼盘销售、结存数据比对,核实企业账面反映楼盘销售量、销售额是否属实。

  2、重点关注账面反映的建安成本是否真实。

  从房屋开发成本构成来看,建安成本大约占房屋总成本的60%,而且这部分成本企业自由裁量权大,可操作空间较大,建安成本的真实性直接影响企业所得税数额,从分析建安成本合理性入手,核实建安成本真实性应是房地产企业税收检查的重点。一是通过将企业房屋单位建安成本与周边其他房地产企业开发同地段、同结构房屋单位建安成本比对,是否存在单位建安成本偏高的情况;通过将企业单位建安成本与政府住建部门公布同行业同类型房屋平均造价比对,是否存在单位建安成本偏高的情况。二是对审计发现建安成本偏高的楼盘,到施工单位延伸核实签订施工合同、工程决算报告、支付工程款的真实性。通过逐笔核对双方资金往来及工程余款情况,核实企业是否存在虚增建安成本的问题。三是重点检查企业与施工单位的往来账款以及企业预估建安成本入账的情况,核实企业建安成本预估入账的数额,工程竣工决算后,是否按照最终审定值调整建安成本。

  3、重点关注各成本项目是否正确在竣工楼房和未竣工楼房之间结转,企业是否存在延迟纳税问题。

  房地产项目从开工到竣工销售完毕,往往历经2-3年,而且一般是许多楼盘同时开发,征地成本、水、电、暖以及小区配套设施、缴纳配套费需要在各楼盘之间进行分摊,有的房地产企业,为了延后缴税,往往将一些应有未完工楼盘分担的费用提前分摊到已竣工决算的楼盘的成本中。审计人员在审计中,应到施工现场实地查看楼盘建设情况,根据从规划部门、房管部门取得楼盘建设面积核实企业成本分摊情况,检查企业是否存在成本前移的问题。

  4、注重关注土地增值税的清算情况。检查企业符合土地增值税清算条件的楼盘是否按照规定进行土地增值税清算。


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