2016年司法考试民法重点考点：抵押权
4、不及于土地上的新增房屋，但可将其一同拍卖(不得优先受偿)
(六)抵押权当事人的效力
Ⅰ：对抵押人的效力——抵押人的权利
1、占有、使用、收益的权利
抵押人在其财产设定抵押后，仍享有对抵押物进行占有、使用和收益的权利。
2、处分权——受到抵押权人限制
(1)抵押物的转移——经过抵押人同意并且告知受让人
【重点法条】：《物权法》第191条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。(这种权利称为涤除权)
①买受人的涤除权——代抵押人清偿债务的行为消灭债权以消除抵押权。
②未经抵押权人同意而出卖抵押物合同的效力——惟有损害债权人优先受偿权的擅自转让行为，经债权人主张并由法院判决可认定无效
已登记：合同无效——相对无效，受让人行使涤除权后取得所有权
未登记：合同有效——适用善意取得受让人取得所有权
集团动产抵押权：一般适用该规则，但不得对抗在经营活动中已支付合理价款的买受人
(2)就标的物再次设定抵押权或者质权等担保物权。
——即在不动产之上仍然可以设定第二、第三顺序的.抵押权。
动产之上除了可以设定第二、第三顺位的抵押权之外还可以设定动产质权。
Ⅱ：对抵押权人的效力——抵押权人的权利
1、保全请求权
(1)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
(2)因抵押人行为致使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
(3)抵押人不恢复抵押财产价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
(4)非因抵押人行为致使抵押物价值减损的，抵押权人不能行使上述权利，只能对抵押人因此获得的赔偿金行使物上代位权。
◆非因抵押人行为的，抵押权设定后，抵押物价值上扬，债务人无权减少担保物;
抵押物价值下跌的，债务人无义务补充担保。
2.特殊情况下孳息收取权
(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形
(2)致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
(3)前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
因为抵押物不转移占有，所以原则上由抵押人(抵押物所有人)收取并所有
在上述特殊情况下，可以由抵押权人收取孳息，抵押权人收取的孳息的所有权仍然归抵押人，但抵押权人可以就收取的孳息优先受偿(收取不等于所有)
3.变价优先受偿权
(1)变价方式：拍卖、变卖、折价
(2)行使期限：主债权诉讼时效内
【重点法条】：《物权法》第202条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。
注意：与司法解释主债权诉讼时效届满后两年不同，物权法取代了之前的规定。但质押无此行使期限的限制
(3)行使步骤：
A.双方先协议决定实现抵押权的方法，该协议损害其他债权人利益的，在知道撤销事由之日起一年内有撤销权
B.达不成协议的，请求人民法院拍卖、变卖
【重点法条】：《物权法》第195条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
注意：这是抵押权的核心权利，在债务人不履行债务时，抵押权人就抵押财产处分所获得的价金优先于没有设立抵押权的债权人优先受偿，即只有抵押权人的债权全部获得清偿以后有余额的其他债权人才可以受偿，若无余额的其他债权人即无法受偿。
抵押物最终实现价值——高于设定时的估价，高出部分返还抵押人
低于设定时的估价，不足部分转为一般债权
(七)抵押权的实现与其他权利的关系
1、与执行权的关系——抵押权 > 执行权
已设抵押权的财产，后被财产保全或者执行的，不影响抵押权的效力。
2、与出租权的关系：先租赁，后抵押——适用买卖不破租赁;
先抵押，后租赁——不适用买卖不破租赁
3、与所有权的关系——抵押期间，抵押物依法被继承、赠与的，抵押权不受影响。
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