土地出让金审计的重点和方法

2017-07-03 评估审计

  目前,土地资源的利用和管理正面临着一系列深层次的矛盾和冲突,审计发现有的地方政府和部门存在应征未征土地出让收入、土地出让收入管理不规范、改变土地出让收入用途、部分地方违规批地用地、土地开发整理相关资金纳入国库管理、耕地保护制度未落实等问题。那么土地出让金审计的重点及方法有哪些呢?

  土地出让金的审计重点

  在全面审计的基础上,突出审计重点是开展常规审计的内在要求,在审计具体实施过程中,必须以土地专项资金收支及管理使用是否真实、合法、效益为切入点,结合审计目标,在审计内容上,重点把握以下六点:

  (一)审计土地出让情况。主要审计土地建设用地转让手续是否按规定办理,有无违反土地政策、产业政策、宏观调控政策,擅自批地,顶风作浪行为。出让形式是否符合规定,有无打着招商引资等幌子,不属无偿供地范围而无偿供地或应属招、拍、挂供地而以协议低价出让,造成国家利益受损行为等;

  (二)审计用地情况。主要审计用地是否按合同规定执行,有无擅自更改土地用途、扩大用地规模的行为等。

  (三)审计出让金收入情况。主要审计土地出让金是否及时足额征收,是否按照规定的`比例计提国有土地收益基金和农业开发资金,有无隐瞒收入,设置帐外帐行为。有无利用暂存款、国有资产处置收益等科目,缩小收支规模,截留上级收入行为。有无擅自减免、擅自出台违背国家政策法律的优惠政策或先征后返等行为;票据使用是否符合规定,是否使用全省土地出让金统一监制票据,有无使用收据等不合法票据等。

  (四)审计资金支出情况。主要审计土地出让金的使用是否符合政策规定,有无挤占挪用,扩大开支范围,违规出借土地出让金等行为。业务费提取是否符合规定,有无多提,重复列支等行为。审计新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、土地复垦费等计算是否正确,是否按规定足额上缴税款,是否规定足额上缴中央及上级收入等。

  (五)审计资金管理情况。主要审计资金管理是否到位,是否全额纳入本级财政预算管理,是否认真执行收支两条线规定。审计财务核算是否规范,检查资金是否全额缴入财政专户,净收入是否上交国库,土地出让金是否全额缴入地方金库,有无坐支、挪用的行为等。

  (六)审计耕地保护和被征地农民权益维护情况。一是检查征地补偿安置标准是否符合国家法律法规和政策规定,是否按照经批准的征地补偿安置方案实施补偿安置工作,有无降低补偿标准,截留、挪用、拖欠征地补偿和安置措施不落实的问题,有无侵占农民和拆迁户切身利益行为,支付的工程款是否按合同支付,票据是否合法等。二是检查土地征收、转用情况,重点检查是否严格依照土地利用总体规划、年度计划和有关审批制度审批征地、农用地转用,是否严格落实耕地占补平衡、基本农田保护等耕地保护制度,是否存在“以租代征”农村集体用地等问题。三是检查是否建立了被征地农民社会保障制度,是否足额落实社会保障资金,被征地农民生活和养老是否得到基本保障,重点关注有无挪用、拖欠被征地农民社会保障资金等问题。

  土地出让金的审计方法

  在审计项目实施过程中,审计人员必须根据现场了解的情况,有目的选择适当的审计方法,它是突出审计重点,实现审计目标的前提和保证,如果审计方法运用得当,它可以提升审计的质量,并规避审计风险。因此,在土地出让金审计过程中,除了采取详查、审阅、询查、计算、复核、监盘、计算机辅助审计等方法进行以帐面情况为主的财务收支审计外,还应根据被审单位提供与财务有关的土地出让和用地业务、规划、文件、地籍、卷宗、图表等资料,视当地的土地出让政策的执行状况,适当运用下述审计方法,以提高审计效率和质量。

  (一)抽样法。审计人员应凭借专业判断,按照重要性原理,进行审计抽样。可以按土地地段等级抽样、可以按土地用途种类抽样、可以从房地产开发用地和政府经济适用房、廉租房、公债租房等用地抽样、可以从政府关于土地出让的抄告单和简复单等抽样,来检查土地出让的全过程,可以收到事半功倍的效果。

  (二)逆查法。可以从历年欠缴土地出让金情况逆查、可以从权证发放的地籍资料逆查。如审计检查某单位为什么长期欠缴土地出让金,经追踪检查出让宗卷资料,发现该企业在未缴土地出让金的情况下取得国有土地使用权证,同时由于企业经营困难无力开发,致使出让的土地长期闲置。

  (三)比较分析法。对出让价格的合理性进行审计是土地出让专项资金审计的一个重要内容。要对出让价格的合理性进行审计,就要运用比较分析法,要对同等级地段同用途的出让土地进行容积率和楼面价的比较分析,要对出让价格与基准地价进行比较分析,通过比较分析可以发现出让价格的科学性和合理性,检查是否人为确定出让价格,是否低于协议出让最低价出让土地,造成大量国有土地资产流失。

  (四)实地勘查法。出让的土地是否闲置、划拨的土地是否擅自改变用途而未补缴土地出让金、是否擅自利用划拨土地进行经营性房地产开发、是否擅自转让国有土地使用权、临时用地上是否修建永久性建筑等等,必须进行实地勘查。

  (五)核对法。土地利用总体规划应与城市总体规划、村庄和集镇规划相核对,核对城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模是否超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模;核对在城市规划区内、村庄和集镇规划区内,城市和村庄、集镇建设用地是否符合城市规划、村庄和集镇规划。

  (六)追踪法。要真正发现违规使用土地出让金,就不能停留在有关部门提供的土地出让金专户的账面上,审计一定要随着资金的流向跟踪到底,才能发现土地出让金可能被有关主管部门用于弥补行政经费不足、发放奖金、建造办公大楼、投资注册企业、出借甚至形成“小金库”或被被个人贪私分等问题。

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